２０２３年５月何があったか　PART2

２０２３年５月何があったか　PART2

本日は先日のブログの続きとなる、２０２３年５月のリゾートトラスト動向についてお話したいと思います。

こちらも過去、数回に渡りクラベールブログ内でお話させていただいているので、特に目新しい情報ではありませんが、数年前からクラベールがお話しているリゾート会員権５０年問題（←勝手にクラベールが名付けている）についてリゾートトラストはきちんと考えていますよ。という事のお話となります。

まず、クラベールが提言するリゾート会員権５０年問題の定義についてお話したいと思います。

だいぶ以前からリゾートトラスト会員権に限らず、所有権付き会員権は、権利と考えると新しい古いはないが、実際はその会員権の建物を所有しているので、いつかは建物の老朽化に直面する時が来ますよ。というお話をさせていただいかと思います。これは、仲介市場で取り扱いが始まったばかりである芦屋ベイコート倶楽部も例外ではありません。

そのため、グレードを重視すればホームグランドは二の次に考えれば良い。というのはあまりにも無責任な考えではないだろうか。というのをこのブログ内でもお話させていただいたかと思います。

ちなみにですが、別に古い施設を所有している事が悪いという事を申し上げているの訳ではないのでご了承下さい。エクシブ湯河原離宮、エクシブ鳥羽別邸でもその問題に向き合わなければならない時がいつかは来ます。

例えばですがエクシブ第一号である鳥羽本館は１９８７年の開業となるので、今年で３６歳を迎えるという事になります。コンクリートの耐久年数は法的には４７年ですが、実際は５０年、６０年と経過しても現役という建物は珍しくありません。

そう考えると、まだだいぶ先のように感じますが、実はリゾートトラスト施設で開業から４５年を迎えたのはサンメンバーズ名古屋白川だけとなります。あそこは他施設とは運用が異なり、テナント料を生むドル箱施設かと想像出来るので、閉館したとしても、新たに新施設を開業するかと思われます。

それ以外の施設は耐久年数より早く大抵４０年前後で閉館を迎えているという事になります。

この問題が後々に面倒な事にならないようにという事で生まれたのが現在、販売しているサンクチュアリコートになるのですが、おそらくそれほど遠くない未来に起きる事として予想されるのが、施設が老朽化した時に、既存の施設を閉館するのか？建て直すのか？それともウルトラCはあるのか？など様々な事が予想されますが、今日はクラベールがリゾートトラストの社長ならどうするか？というお話をしたいと思います。

あくまでクラベールの空想のお話である。とご理解ください。←ここ大事（笑）

エクシブ鳥羽本館は２０７部屋あります。全てのお部屋がは２８分１で売られてはいませんが、ここでは説明上、全員が２８分１で購入したと想定してご説明いたします

そうなると、エクシブ鳥羽会員権の所有者は２０７×２８＝５７９６名という事になります。

例えばですが、エクシブ鳥羽本館を建て直ししようと、５分４の同意を得るには５７９６名×０，８＝４６２７名の同意が必要である。という気がしますが、残念無念のそうにはなりません。

リゾートトラストの管理規約を見てみましょう

管理規約第２１条、【議決権の行使】にはこう書かれています。
オーナーは、「建物の区分所有等に関する法律」にもとづき、議決権を行使する時は、毎年１月１日の占有日を有するオーナーがこれを行使する。

つまり、その部屋の所有者は２８名いたとしても議決権を行使出来るのはその年の１月１日の占有日を所有している人だけとなります。例えば２８名で共有している部屋の２７名が何かに反対であっても、１月１日の占有日を所有している方が賛成であれば、反対している２７名の意見は反映される事はありません。

そうなると、考え方によっては、その年の１月１日の占有日を所有している人の会員権２０７口の内２０７×０，８＝１６６口だけ誰かが独占して所有していれば、残りの方達の意見はあってないような物と同じという事になります。

もし、クラベールなら、今から７，８年後ぐらいのエクシブ鳥羽の１月１日の占有日を所有している人を抽出して、その中から利用率の悪い方から順番に不必要でしたら解約しますよ。って声かけていけば、４６２７口買い占めなくても、わずか１６６口だけ買い占めれば５分４の議決権を独占出来るという悪知恵が働いてしまいますが、おそらく一部上場企業なんでそんな悪い事はしないと思いますがはたしてどうなるのでしょうか。

数年前クラベールの近所の団地を某大手不動産会社が買いまくっているという噂があった数年後に団地取り壊されてマンション建設しているよな。などとも思うのです（笑）